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投资增速接近零点,楼市牵动习大大的心

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投资增速接近零点,楼市牵动习大大的心

习大大短短一句话18个字,表明了对当前房地产状况的担忧,以及对未来房地产发展的殷切希望。

  最近对整体房地产形势判断有各种观点,上周参加了巴曙松教授组织的“连线华尔街”专题电话会,我讲了对房地产市场形势判断的一些观点,整理出来供大家参考。由于篇幅较长,分为上、中、下三篇,分别是行业、城市和企业,今天先讲讲行业。

上周六,国家统计局每月一次,按时奉上了房地产行业数据:1-11月开发投资累计同比增速1.3%,较上月下滑了0.7个百分点,单月投资增速同比下降5.3%,连续四个月同比回落;新开工面积累计同比回落14.7%,降幅较前10月扩大0.8个百分点;施工面积累计同比上涨1.8%,增速较上月回落0.5个百分点;竣工面积同比回落3.5%,持续同比负增长;待售面积同比上涨16.5%,持续保持快速上涨。但销售面积、销售金额增速在11月又均有回升,前11月份,销售面积同比增长7.4%,增速比前10月提高0.2个百分点;销售额增长15.6%,增速提高0.7个百分点。

10月19日统计局发布了最新GDP、规模以上工业增加值、房地产开发投资、新开工、土地购置面积等数据。其中大家最关注的几个数据中,GDP增速果然回落到7以下,房地产投资增速也迅速降到了2.6%,房屋新开工同比继续下降12.6%,但降幅已大为收窄,而商品房销售面积继续平稳上行,累计同比增速继续扩大0.3个百分点。GDP增速的下降是意料之中的,由于股市的快速回落,使得3季度经济缺少了如2季度般强力的金融方面的支持,再加上房地产行业不振,增速回落到7以下并不奇怪。

在中央财经领导小组第十一次会议中,习近平总书记指出:“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。”虽然只有短短一句话18个字,但表明了对当前房地产状况的担忧,以及对未来房地产发展的殷切希望。昨天统计局发布了1-10月的行业数据:与GDP关联最大的房地产开发投资增速为2.0%,增速比1-9月下滑0.6个百分点;新开工指标降幅扩大1.3个百分点,同比下滑13.9%,之前一路上升的销售面积、销售金额指标增速也不约而同出现下滑,这样看来,不理想的行业数据应该是让习大大表示忧虑的主要原因。

  对于当前的房地产市场,单纯关注存量、降价等信息会导致看不清楚问题,应该首先从宏观面,整体了解一些主要的宏观数据,对市场情势才能有全局性判断。

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对GDP影响巨大的房地产开发投资这块,其增速已连续19个月下滑,三季度加速回落到2.6%,再创2009年3月以来的历史最低纪录,其中中部和西部地区投资增速拖后腿更为严重,累计同比增幅分别仅2.3%和2.1%,增幅比1-8月均下滑1.2个百分点,东部地区同比增速回落较少,为0.8个百分点。新开工方面,面积累计同比依然下降12.6%,但降幅相比1-8月收窄了4.2个百分点。这预示着整个房地产开发投资增速回落应该已告一个段落,对GDP的拖后腿的程度已达顶峰。土地方面,与CRIC监测的9月土地成交面积回升趋势不同,统计局公布的房地产开发企业土地购置面积不仅同比仍然大幅下降33.8%,而且降幅相比1-8月还扩大1.7个百分点,土地成交价款降幅也有所扩大。而商品房销售方面,虽然金九的成色不足,但统计局的数据中,商品房销售面积同比仍然保持7.5%的增速,且增幅相比1-8月小幅扩大0.3个百分点,销售额同比增长15.3%,与1-8月持平。其中新开工累计降幅大为收窄和房地产开发投资加速下调形成巨大反差,不排除统计局有人为筑底的可能。1-9月累计2.6%的投资增速或已是谷底,4季度将迎来企稳回升。

自2014年1月起,房地产开发投资已经连续22个月下滑,目前2.0%的投资增速拖了经济的巨大后腿。在上周刚刚发布的十三五规划建议中,习大大提出经济增长达到6.5%是比较合适的。但如若房地产长期不振,甚至下滑到0以下,那GDP6.5%的增速其实无从谈起。原因也很简单,房地产在GDP中所占比重太大,关联行业占经济总量比重太高。一般来说,投资与GDP总量比例大约为80%,而房地产占固定资产投资比重为20%左右,若计入上下游产业链的推动、拉动效应,对于GDP影响还会更大。近年来基础建设投资虽然持续快速增长,前十月同比增速更是达到17.4%,但投资总量也只是与房地产开发投资相若,因此今天不在乎房地产是根本不行的。

  一、今年不用担心有收紧的政策

简单分析一下:房地产开发投资增速一如既往持续下滑。靠政策只能减缓投资的下滑速度,但不能改变投资的下滑趋势,按这种速度,投资增速回到零点近在咫尺,就算年底勉强维持在零以上,也会在明年一季度达到或打破零点。而企业拿地指标的持续下探也印证了这一情况,前11月房地产土地购置面积同比下滑33%,购置金额同比回落26%,跌幅均较前十月有所扩大,关联度非常紧密的新开工也是持续回落。这三项数据的持续回落表明了企业对于投资的谨慎态度:虽然重点城市年末持续旺销,土地也是供不应求,但更多的非重点城市拿地、投资数据还是在持续下滑。

从目前情况来看,4季度GDP增长压力仍然巨大,金融市场诸如第二季度般的火爆几无可能。因此,房地产投资增速企稳,已成为今年GDP增速能否保持稳定的重要因素。4季度刺激性政策必不可少。目前来看,3季度以来相关政策的效应只能说一般,特别是证券市场,10月10日央行宣布信贷资产质押再贷款在9省推广试点,市场流动性大为增加,但截至今天收盘,沪指也仅3386.7点,相比10月9月的收盘指数,涨幅仅6.4个百分点。房地产方面,新版9ž30政策效应也表现平平。因此,之后或有更大力度的刺激政策出台。

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  政策面是宽松的,这点毫无疑问。首先,从中央层面看,既不用担心会出台继续收紧的调控政策,也不要希望中央政府会出台刺激性政策。不过,中央会放权地方政府结合实际情况自主调整。其次,目前地方做得较多的都是对于原有政策放松,没有出台什么特别新的政策,实际上是“小打小闹”。个人认为各地政府不可能完全取消掉限购,或者是做其他的调整。这种细微的调整还影响不了当前市场整体趋势,仍需要通过市场自身调整来消化之前存在的问题,慢慢地回到一个平稳期,回到一个重新的发展期、上升期。

目前施工在建量增速持续回落,竣工量保持负增长,而待售面积却持续快速上行,说明当下竣工量当中的未售比例较高。也反映出三四线城市的窘境,目前一二线城市销售火爆,实际上大多数未竣工项目已经出清,由此看来目前三四线城市还是压力十分巨大。待售面积指标越高,也越说明部分二线城市和三四线城市的供求问题亟待改善。

2015年还有不到两个月半月,GDP保7的可能性已经不大,但实现6.9%也已经达成7%左右的目标。在此过程中,房地产必将起到决定性的因素。因此,对4季度整体房地产投资增速、新开工、土地购置情况、商品房销售量这些方面都可以更加乐观的高看一线。

对于10月份各项行业指标下滑,我的看法如下:销售指标方面,主要是因为去年基数上升,“9·30”之后10月份销售井喷,导致今年1-10月销售增速下滑。不过从重点城市表现来看,10月份大部分一二线城市成交量依然保持环比上升,贵阳、西安、南宁等市更是迎来了成交暴涨,10月成交量环比涨幅超过50%,同比来看也是涨多于跌,上海、深圳、杭州等市前十月累计增速更是超过50%。

  二、一季度开发投资增速小幅回落

销售方面,单月销售金额、销售面积均显著提升,11月当月销售面积1.4亿平方米,同比增长8.6%,增速比10月份提高3.1个百分点;11月当月销售额9732亿元,同比增长20.2%,增速提高7.8个百分点。应该说这是对开发企业最乐观的数据。据国家统计局披露数据,商品房销售略有好转,主要是由于11月份重点城市销售增速提高,而这也是与目前市场实际情况相符合的。1-11月40个重点城市商品房销售面积增长10.1%,增速比1-10月份提高0.9个百分点;非重点城市销售面积增长5.7%,增速回落0.3个百分点。

附表:

投资增速方面,没有实现上个月我讲到的走平,这一方面是和去年基数有关,另一方面也说明企业在投资方面的谨慎。更重要的是,本月40个重点城市增速下滑0.3个百分点,明显慢于非重点城市,在一般的三四线城市中,如今房地产压力更大。

  今年一季度房地产开发投资完成额1.5万亿,同比增长16.8%,较2013年增速回落3个百分点,比去年同期回落3.4个百分点,较1-2月增速回落2.5个百分点。3.4个百分点。其中,住宅投资10530亿元,增长16.8%,增速回落1.6个百分点。尽管GDP统计中房地产业的数据与房地产开发投资不能划等号,但房地产开发投资增速回落将影响与房产开发、建筑业相关部分,从而对GDP影响较大。若增速持续回落,那么二、三季度GDP增速将难以维持当前水平。在这种情况下如果开发投资的增速还要回落,今年中国的GDP就守不住了。银根如果放松一下,对房地产就会有至关重要的作用。

时间已经到了2015年最后一个月了,应该讲全年数据已经呼之欲出,我们不妨来做一下全年的数据预测。预测的思路很简单,近年来的1-11月和全年数据比例变动都不大,我们以此来推算一下今年全年的数据:

新开工方面,累计增速已经连续22个月负增长,前十月峰值出现在2011年,为16亿平方米,而后在2013年短暂冲高后,2014年起便一路下行。以此来看,早在2013年楼市最火热的时候,行业对于三四线风险上升的谨慎态度已有苗头,如今更是变本加厉,对于各能级城市的投资态度分化已经冰火两重天。

  三、新开工面积、竣工面积均出现负增长

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值得注意的是,统计局官员在解读时数据还多次提到重点城市和住宅投资,也是想给大家吃颗定心丸:“重点城市还可以,住宅投资也还行”。但这种解释并不能掩盖所有数据增速下滑的事实。

  今年一季度房地产新开工面积出现大幅负增长,房地产开发企业房屋新开工面积29090万平方米,同比下降25.2%,而2013年全年同比上升13.5%。其中,住宅新开工面积21238万平方米,下降27.2%。新建商品住房竣工面积同比下降7.3%。

全年开发投资预计为9.7万亿元,按GDP增速6.9%计算,开发投资将占到68.6万亿元GDP总量的14.1%,仍是经济发展的重要支柱。开发投资同比增速仍低于2%,与土地购置面积、成交价款、新开工面积一同拉响投资指标警报。而土地成交指标这块表现不佳,对部分二线和三四线城市来说更是至关重要,可能比房地产开发投资数字本身来说意义更大。

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  新开工面积为房地产行业的景气指标,显示了房地产、建筑、建材、服务等相关行业的景气状况。若新开工数据大幅回落,则说明行业整体景气度较差,从目前情况来看,一季度数据非常不乐观,并且2013年一季度市场刚刚恢复,同比基数不高,表明新开工情况很悲观。若二、三季度新开工数据不能回升至与去年持平的水平,那么今年房地产行业的压力还是较大。

还有就是销售,按测算结果来看全年销售额将达到8.8亿元,相比2013年上涨了8%,应该能够刷新历史记录。唯一的悬疑就在是否能破2013年销售面积记录了,目前测算结果比2013年低了370万平方米,但其实关系不大,毕竟现在也已经在最高点上了。

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  四、房地产销售数据回落,略好于预期

按习大大的表态,房地产政策一定会保持当前宽松态势,考虑到今年“9·30” 新政效果不彰,未来新的宽松政策出台也不无可能。并且为了配合延缓经济增速下行速度,还是需要外部政策来配合,从中央财经领导小组会议内容来看,未来财政 政策肯定是积极的,货币政策也是会是宽松的。因此习大大的表态,实际也是给整个房地产行业吃了一颗定心丸,不用担心宽松的政策面在中短期内出现反复。

  一季度房地产销售面积同比回落3.8%,销售金额同比回落5.2%,均略好于预期。今年以来,特别是春节之后,部分房产市场遭遇寒冬,而全国数据虽然有所回落,但仍处在可控范围内。对比去年,销售面积13.1亿平方米,销售金额8.1万亿,均创下天量。今年前4个月的新房住宅成交虽不像预计得那么好,但仍属于正常水平。预计三季度末市场成交将回稳,四季度有可能从稳中开始慢慢回升。

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  13亿平方米可能是中国房地产销售市场的天花板。2002-2012年是中国房地产发展最快的十年,总的销售面积也仅有60多亿平方米,10-12年的销售面积均在10.5-11亿平方米左右,而在2013年销售面积达到了13亿平方米,增长达到了20%。若继续以每年13亿平方米的速度增长十年,总销售面积将达130亿平方米,较上个十年增长一倍,但实际上中国并没有如此大的需求(尽管其中包括商业地产及办公楼,但住宅占85%以上)。因此,13亿平方米将会是中国房产销售的天花板。

  受信贷收缩的影响,预计全年市场成交量增幅将明显下滑,总量与2013年基本持平,预计在12.5亿平方米左右。而销售金额则可能会进一步上升。二者看似存在矛盾,事实上,虽然部分城市房价略有下降,但整体来看较去年仍略有上升,而一季度70个大中城市房价数据中,仅有少数几个城市房价下跌,大多城市房价同比上升,在这种情况下,今年总的销售金额可能会同比持平,甚至略有上升。过去若干年中,房地产销售金额均保持同比上升,即使在市场调整较大的2008年和2011年亦保持增长。房地产销售金额的天花板在9-10万亿,今年预计在8万亿左右,与去年基本持平。

  五、房价尚未出现拐点

  就统计局所发布的房价走势来看,2013年房价增幅有所趋缓,同比增速为7.71%,较2012年下降了1.16个百分点。2014年1季度,全国商品房成交均价同比下降1.5%,降幅相对1-2月份收窄2.1个百分点。

  统计局房价为什么一季度略微下降了一点?主要是结构性因素影响,房价较高的一线城市及部分二线城市成交量下滑明显,造成房价中等偏低的城市权重增加,使得整个房价测算时的权重降低了,降低之后影响了一季度的整体统计局的测算指数。

  易居公布的288城市房价指数,统计了288个地级以上城市的房价数据,显示4月房价同比上升6.9%,环比微降万分之三,这是21个月以来首次环比下滑,实际上有点像拐点,但还称不上拐点,只是由升到降的变化。虽然环比下降,但其中还有160个城市房价略微上升,120个下降,所以在没有政策调控的情况下,要看到全部一起下降,一起上升其实很难,各个城市差异还是非常大。

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  六、预计2014年土地购置面积保持平稳攀升

  国家统计局数据显示,2014年1季度,土地成交价款1556亿元,增长11.4%,增速提高2.5个百分点。房地产开发企业土地购置面积5990万平方米,同比下降2.3%,1-2月份为增长6.5%。土地成交规模依然维持在高位,今年全年的成交量很可能保持平稳增长。

  各地市场呈明显分化,一线城市热度较高,这类城市仍将是今年房企重点争夺的桥头堡。同时,今年行业内整体资金状况或偏紧,预计全年土地成交金额小幅增长的可能性较大。

  根据以上五方面与房地产行业相关的宏观指标,情况不甚很乐观,但也不至于太过悲观,仅有新开工指标较差,而其他指标均处于可接受范围内。

  七、压力最大的就是现在几个月,三季度末市场将回稳

  市场周期走势表明,2014年也是调整年。此前2005年、2008年、2011年,每间隔三年一次。每次调整期基本在9-12个月。

  四次调整每次相隔三年,而且前一年成交都特别好,因此再有一些外因的话,后面成交就马上会下来。特别好就会使需求提前释放,市场特别好,成交量一旦上涨,房价快速上升之后,把需求消化掉了。如果没有银根的支持,整个行业就不行了,2014年市场调整的导火线也正是银根收紧。

  今年调整预计最长不过1年,力度上也不会特别大。预计今年三季度末市场将回稳,四季度有可能从稳中开始慢慢回升,所以今年整体市场要谨慎,不用特别悲观,压力最大的就是现在几个月。

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