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万科销售额率先破2000亿,45家房企三季预报面露

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万科销售额率先破2000亿,45家房企三季预报面露

“今年前三季度大部分房地产上市公司的业绩增速都较为可观。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉对《证券日报》记者表示,随着今年政府对房地产市场的管制有所放松,取消了一些城市的“限购令”,而且降低了一些城市的房贷首付比例,为释放购房需求奠定了较好基础。此外,随着我国利率不断走低,购房成本进一步减少,增强了消费者的购房欲望。

谁都清楚,房地产行业如今的景气度与此前相比已不可同日而语,上市房企三季报预览也从一个侧面证实了大家的感受。

房地产行业已经进入中低利润行业范畴

据《证券日报》记者统计,披露三季报的142家上市公司中有73家上市公司在第三季度实现了净利润同比增长,占比51.41%。

据数据统计显示,目前45家房企中有近7成公司业绩成色不足,1/4的公司更是出现了“首亏”,这或多或少也体现出目前行业的整体景气度。或许正因为这样,近月来房地产行业政策暖风频吹,不过对此,大多分析师还是比较谨慎,普遍认为市场整体趋势难以扭转。

■本报见习记者 苏诗钰

值得关注的是,房地产上市公司业绩继续呈分化态势,亏损、增长和下降的上市公司形成了三足鼎立之势。长江证券表示,随着房地产行业销售端持续向好,中小房企的库存明显释放,房地产行业集中度提升的脚步有所放缓,2015前三季度主营收入前10位的上市房企市场占有率由4.92%略降为4.86%。但从国际经验来看,我国房地产行业的集中度仍有较大提升空间。而且考虑到白银时代竞争不断加剧,未来房地产行业的集中度将继续提升。

房企业绩普遍面露难色

“从成交量看,房地产市场稍有回暖,今年前三季度地产成交量较2014年上涨超三成,且有多家地产上市公司业绩过千亿元。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《证券日报》记者采访时表示。

市场人士指出,从三季报可以看出,开发商在一线、二线城市积极补地。上市公司目前仍处于去库存阶段,三季度末存货余额环比增速4%,同比增速7%,为近年来低位。而拿地方面,开发商也更多地选择一线和二线城市补地来保规模,如万科A、保利地产等在十大重点城市的拿地金额占总拿地金额的比例均已超过50%。

据数据统计显示,以证监会行业分类,截至昨晚记者截稿时,房地产上市公司目前有45家出炉了业绩预告,其中“预增”的有11家,“微增”的2家,“扭亏”的1家,其余皆被“预减”、“增亏”、“续亏”、“首亏”、“略减”、“减亏”等字样占据,唯一一家类型显示“不确定”的是凤凰股份。《每日经济新闻》记者注意到,凤凰股份半年报显示“公司预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动”,主要原因为“行业内办公、酒店式公寓去化难度较大,公司存货大量集中在三线、四线城市,销售难度较大”。因此,就目前所能掌握的45家房地产企业的业绩预告看,有近7成公司“面露难色”,11家公司更是出现了“首亏”,管中窥豹,房地产行业的景气度由此可见一斑。

截至目前,有80家房地产企业公布了三季报,其中包含万科、招商等标杆房企。数据显示,前三季度80家房企总营业收入为4244.45亿元,合计净利润为343.5亿元,净利润率为8%。

“货币政策是决定房地产基本面最重要的核心因素。从大类资产配置角度看,货币宽松周期,房地产占居民大类资产配置比例将会上升。货币政策维持宽松背景下,维持对地产行业的乐观预期。”兴业证券分析师说,预期政府扶持力度将持续加大。同时货币政策的持续宽松背景下,基本面总体上仍将维持房地产行业复苏态势。

业绩预告下滑幅度较大的个股有津滨发展、粤宏远A、荣安地产等。津滨发展去年同期盈利2270.34万元,但预计今年前三季度亏损4500万~7000万元;粤宏远A去年同期盈利2240.9万元,但今年前三季度预计亏损4000万~5000万元;荣安地产预计今年前三季度盈利2332.57万~2432.57万元,同比大降91.02%~91.39%。

中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示,预期整体房企的净利润将增长8%左右,2015年将是房企第一次出现行业平均利润率低于两位数的年份。从季度看,80家企业中,有28家企业利润率高于10%,52家利润率低于10%,房地产行业已经进入中低利润行业范畴。

在谈到如何把握房地产行业的投资机会时,韩长吉认为,第四季度由于市场基本面并未发生较大改变,有望延续前三季度的快速增长行情,房地产上市公司全年业绩将较为理想。虽然今年房地产市场整体上已有所回暖,但在具体投资上依然存在风险,因为一些三线、四线城市的房地产市场供过于求,产生了较大泡沫,在短时间内库存难以消化。投资者在投资时,宜选择业务主要集中在一线、二线城市,尤其是省会城市和经济较发达城市的房地产公司,省会城市、经济较发达城市的消费者购买力较强,对房价有较好支撑,公司业绩的发展空间更大。

9月房屋销售乏力

“出现房企趋势性利润下调的主要原因是销售难度加大,虽然全国在一二线城市市场回暖,但三四线市场依然处于调整过程中,以价换量在持续。其次,融资成本持续增加,对于企业来说,对内对外融资的成本都吞噬了利润。此外,土地竞争激烈,房企一二线拿地艰难,过去依赖土地升值获得利润的发展模式难以维持。”张大伟表示。

9月份的数据也说明了房企的尴尬。

数据显示,前三季度有25家房企完成全年业绩目标的70%。其中保利置业、恒大、龙光以及华润4家企业全年业绩完成率超过90%。然而万科前个10月的销售额再一次把竞争对手甩开,率先突破2000亿元。

广发证券认为,9月全国商品房成交市场成色不足。该券商监控的全国44城市成交指数9月环比下降2.43%,与去年同期相比上升14%,增幅环比8月大幅收窄15个百分点。9月39城市住宅成交指数环比下降1.31%,同比增长18%,增幅环比下滑13个百分点。整体来看,9月为传统的商品房销售旺季,但整体成交不达预期,环比微幅下滑,同比增速继续放缓。

从公布的数据来看,1月份至10月份,恒大地产累计实现销售额达1545.3亿元,同比增幅高达44%,按照其年初制定的1500亿元销售目标计算,提前两个月完成年度目标的103%。而万科A发布的销售简报显示,1月份至10月份,公司累计实现销售面积1627.3万平方米,销售金额2041.2亿元,同比增长19.27%。

虽然房屋销售市场并无波澜,但土地市场却有点喜色。

韩长吉表示,就大型房企而言,实现全年业绩预期不算太难。上半年政策较为宽松,第三季度利好频频来袭,在国家和各地方政策的“照顾”下,房地产行业市场环境有所好转,多数大型房企业绩同比增长。但大量中小型房企业绩呈现出亏顺状态,较难完成全年业绩预期。

据中投证券的统计,9月全国302个城市推出建面1.71亿平方米,环比增长6%,同比增长1%,成交建面1.36亿平方米,环比增长了11%,同比增长4%,这是自4月以来首次出现成交面积同比正增长。

韩长吉告诉《证券日报》记者,尽管房地产行业已开始回暖,但短时间内还改变不了市场不景气的现状。现在拿地越来越难,拿地就能赚钱的日子已经一去不复返,市场竞争也从资源导向型转变成为竞争导向型,只有竞争力强的企业才不会被淘汰。

中投证券称,经历前期市场低迷之后,9月土地市场相对成交状况平平的房屋销售市场“金色”十足,无论是政府推地还是成交都较上月及去年同期有所增长。但是在销售增速放缓、房价上涨难以为继的背景下,土地价格居高不下成为阻碍房企拿地积极性的重要因素,同时三四线广大城市仍处于去库存阶段,大幅上涨的惊喜恐难重复,预期四季度仍会以平稳为主。

“市场的改变使得企业的经营策略也要有所调整,原来靠压低土地成本,提高周转率来取得高额利润的策略已经不再适用于现在,如今房企需要走差异化道路,在细分市场上精心耕耘。”韩长吉表示。

政策暖风频吹

“从未来市场预期看,预计在利润下调的情况下,将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域,而房地产的竞争也将越来越激烈。”张大伟表示。

事实上,或正是因为尴尬的数据,近期房地产行业政策暖风频吹。

此外,张大伟告诉记者,核心盈利能力下滑、财务风险加剧。目前很多房企在加强成本控制以及提高周转速度方面取得了不错的成绩,但这两方面的发展终究会遇到瓶颈。房企的可持续发展关键还在于战略转型。

9月30日,住建部和财政部、中国人民银行联合下发《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》,明确自10月8日起,对2015年8月末住房公积金资金运用率低于85%的设区城市,要综合考虑当地房价水平、贷款需求和借款人还款能力,切实提高住房公积金个人住房贷款实际额度,包括全面推行异地贷款业务,有效提高房地产公积金使用效率,带动购房需求。

对此,兴业证券认为,货币政策是决定房地产基本面最重要的核心因素。从大类资产配置角度看,货币宽松周期,房地产占居民大类资产配置比例将会上升。在货币政策维持宽松背景下,该券商对地产行业保持乐观预期。

与此同时,高层另一张重磅底牌为:非限购城市首套房商业贷款首付比例降至25%。据悉,目前广东部分银行执行的首套房贷首付比例已经下调,并且这个政策的执行还有不断扩散的趋势。对此,中原地产首席分析师张大伟对媒体公开称,该政策主要是考虑解决目前三、四线城市的巨大库存压力。

此外,近月来还有诸如24个省份出台户籍改革方案,《关于降低房屋转让手续费受理商标注册费等部分行政事业性收费标准的通知》、《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》等。

不过对于政策暖风,大多分析师还是显得比较谨慎。财富证券认为,多重利好政策驱动下房地产9月迎来暂时性回暖,而接下来,持续利好政策的驱动可能只会加剧房地产市场的地区分化,一线和少数二线城市的房价可能会明显上升,但难以扭转目前房地产市场的整体趋势,广大三四线城市仍将维持“以价换量”的去库存现象。

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