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澳门新葡亰登录入口:建筑城规学院校友报告会

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澳门新葡亰登录入口:建筑城规学院校友报告会

2015年12月4日,由《地产线》携手JWDA骏地设计举办的“产品价值点塑造与挖掘——新形势下的地产产品溢价设计”地产圈层漫谈会在JWDA重庆分部办公大楼圆满落幕。

2015年11月26日,由上海点数文化与《地产线》主办,广亩景观、中维国际、上海柏涛联手支持的“地产产品价值点塑造与挖掘”的地产圈层高端论坛在成都NICCOLO酒店成功举办。

为迎接同济大学108周年校庆,5月18日,建筑与城市规划学院在B楼钟庭报告厅举办校友系列报告会。 第一场报告会主题为“职业生涯大讲堂——设计与创新”。华东建筑设计院总建筑师徐维平以“毕业30年:我的设计体会与感悟”为题,通过其主持参与的五个项目来感悟建筑的真实。上海建筑设计院有限公司总建筑师陈国亮以“医疗建筑设计:技术与艺术、理性与感性的邂逅”为题,介绍其与医疗建筑的理解和认识,并希望有更多的新生力量投入其中。上海风语筑展览有限公司总裁兼首席设计总监李晖以“跨界之路:从蓝铅笔到风语筑”为主题,介绍了其从学生时代的蓝铅笔广告社到上海风语筑的宝贵创业经历,激励学生要发挥所长,边学边玩。UA国际创始合伙人、首席建筑师余志峰以“在学习中成长:商业化设计公司的实践”为题,以其主持参与的项目为载体,鼓励学生要努力在甲方商业化的需求与建筑师理想化的追求之间的平衡。本场报告会由李振宇教授、郝洛西教授、李麟学教授、杨春侠副教授作为点评嘉宾依次点评。澳门新葡亰登录入口 1 第二场报告会主题为“现代住宅类型学——设计与创新”。天华建筑设计有限公司董事、总建筑师黄向明以“雅俗共赏——天华住宅创作实践”为题,从城市主题出发走向与环境协调、关注居住者生活方式和居住体验、与城市和谐互动三个主题的展开论述。加拿大KFS国际建筑师事务所总经理傅国华以“巧于因借——KFS住宅设计理念”为主题,从文化风情、原理合理性、经济政治环境三个方面出发,分别介绍了不同前提下诞生的各种建筑,主张向艺术学习,巧妙地构思获得一致惊叹。JWDA骏地建筑设计咨询有限公司副总经理、资深合伙人郑士寿以“因地制宜——住宅设计的价值逻辑”为主题,从设计师与客户的关系出发,强调了理解、承诺与有效沟通的重要性,同时关注建筑的艺术性与社会性。澳门新葡亰登录入口 2 此外,学院还聘请七位校友嘉宾为同济大学职业生涯教育特聘导师,其中李晖和余志峰为创业导师,并为他们颁发证书。澳门新葡亰登录入口 3

2015年5月23日,在郑州建业艾美酒店,地产线杂志社举办的系列“寻美·设计下的中国——郑州站·演变中的社区商业”圆满落幕。

中国房地产行业的环境在急剧和频繁地发生变化,市场注定要告别“黄金时期”的温床,开始走向改革和重构之路,“转型”正在成为整个地产行业不得不探索的命题。研发设计管理能力显得尤为重要;设计成本优化使产品在合理的成本基础上提高产品溢价空间的能力需求迫在眉睫。活动现场特邀知名地产开发商同仁与著名设计专家开启一场交流漫谈,深度剖析,谈经论道。

本次活动邀请了50余家成都知名地产公司代表到场,与知名建筑景观设计师围绕“价值点的塑造与挖掘”展开了一场思想碰撞,并探讨设计核心价值挖掘。中国房地产发展到今天,在需求与供应碰撞之间,竞争越来越激烈,对开发商来说,不仅仅是立面风格竞争,而是产品品质的竞争,对设计师来讲,不仅仅是设计费的竞争,而是创意与落地性的角逐。在技术日益同质化、产品趋同化的今天,如何通过规划设计、建筑风格、立面设计及户型创新全面提升产品的溢价能力?

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本次活动主持人由点数文化合伙人《地产线》杂志主编杜全利先生担任。

↑点数文化合伙人《地产线》杂志运营总监盛随兵↑

主持人:点数文化合伙人《地产线》运营总监 盛随兵

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现场座无虚席,近百位地产设计开发同盟、设计管理高层及文化产业人群到场。由点数文化合伙人《地产线》杂志运营总监盛随兵主持,携同业内权威人士一同就巨大商机的社区商业中蕴藏的巨大挑战,社区商业的发展现状和投资趋势下,专业市场如何突出重围,另辟蹊径、大行其道展开激烈探讨。

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《地产产品价值点塑造与挖掘》节选

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致辞:JWDA骏地设计设计总裁 胡劲松

广亩景观 执行董事、总经理 张灼

《邻里互联下的社群商业样态》

《从城市理想到理想城市——城市空间进化及建筑价值立场》

景观设计师:是地产价值的创造者。——广亩景观

王柯翔

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白银时代,住宅资本功能弱化,居住功能凸显,更加注重体验与实际居住感受;自媒体兴起,口碑及类口碑传述推广作用超越传统推广方式,消费者对品质细节和个性化要求逐步加大,购买者对于实际居住体验越来越看重,作为地产商,唯有经得起业主考验的品质才能铸造自身品牌。

IMG3合伙人 创意总监 城市设计学硕士 英国景观协会资深会员

重庆大学建筑城规学院教授、博导、青年学术委员会主任 褚冬竹

在挖掘地产价值点时,对于地产项目住宅形成购买有三个重要环节,即“气质吸引”,注重客户对美的感受和需求,同时引领他们的审美;“个性需求”的关注,更多消费者的需求会趋于个性化;“价值认可”,接受你所创造的价值,并达成共识,即可形成购买。

主要分享的是地产新产品中的场景社交和场景消费。如果说社区商业在一年多前还是蓝海的话,现在打开自媒体终端看一下,有多少地产商、互联网公司,已经深入到这样一个“蛋糕”里面。一些很厉害的APP正在研发当中,通过他们的数字化融入到生活当中,之后直接在博取一些利益,所以这片海已经逐渐变成红海了。而社群商业,才是真正的蓝海。

城市的演进:从中外城市发展历程中看城市的本质与挑战;革命与进化:当下中国城市的发展模式转型;价值的显微:个案阐述改变城市未来的内涵路径。

作为一个景观设计工作者,对于“气质吸引”层面,广亩遵循的是自主研发的“在地性理论”,通过观闻触听与消费者产生情感上的共鸣,同时通过对当地更为系统的考察与分析,进一步产生文化的融合,创造更多的附加价值。

首先明确一个大的趋势,未来地产的一个重要的方向是软开发,虚实结合的灵活模式,由硬开发变软开发,然后把用户和产品之间的维系进行更多的情感化维系,引领互联时代。

价值的实现基础是空间效能的生产。空间可持续效能的建构、提升、转化需要建筑师清晰的综合评价思维及技术方法。

景观设计的真正服务的客户不是开发商,而是购房者,为了更加满足最终消费者的“个性化需求”,广亩景观的研发部及项目设计团队经过五年的资料整理以及标准化的工作,采集分析、整理、最终归纳的研发成果包括:

公共空间才是软开发竞争力的核心舞台,首先创造场所的文化归属感;其次设计触发文化归属性消费;最后增强产品用户的聚合力与粘度。所以社群商业的出发点,在这个基础上,是时候该想到如何提供一个生活舞台,来取决在里面居住的这样一些业主,而产生更大的长尾的商业模式。同时让社交再升空间结合智能化接入,让公共艺术互动作为释放体验的重头戏。

城市不是由孤立建筑与孤立街巷构成的僵化空间,而是由多重要素组成的复杂系统。城市空间价值与空间效益依赖于多系统的协同。

理想家:系与绿地集团针对住宅项目合作研发

未来作为开发商也好,作为设计人员也好,大家都要有这样一个角色,第一是个场景造梦的编剧,第二是一个圆梦旅程的船长,你如何设计这样一个销售的方式和动线,第三是玩转科技的极客,第四对时尚和艺术了解,第五,这个产品是不是愿意第一个发到朋友圈里来进行传播,所以它是一个非常跨界的事情。

精细化城市设计成为关联城市诸多要素的粘结剂;城市设计可以在微观的建筑设计和宏观的城市规划之间起到衔接和整合作用,是保障城市建设和环境品质的重要技术基础。

思想家:系与绿地集团针对商办项目合作研发

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中国城市正经历一个从城市建设外延规模扩张转向城市内涵提升的新阶段,必然关注城市空间的局部进化,城市进化思维恰可称为这一“新常态”阶段在技术支撑方面的“新动力”。

养生家:系以理想家为基础,与绿地香港针对度假养生类项目合作研发

《社区商业的演变--媒介与承载》

基于城市设计思想和可持续效能的建筑生成方法成为实现“理想城市”的“一带一路”。

第三代儿童成长系统:与季高游乐缔结战略合作联盟

杨东岳

绅帝富达实业 研发中心总监 黄序

户外软装:系与世茂集团合作的情景化包装

重庆长厦安基 建筑总监 德国包豪斯研究建筑学博士

整个地产开发企业二十几年,从住宅产品到商业产品的扩张,最初应主要在满足人们对住宅生活的最基本需求上。随着商业地产的扩张,所谓的地产商都在思考如何满足除生活水平提高以外,对商业、对生活的各个不同方面的进一步的价值需求。就整体需求而言,最近五年之内对整个房地产投资方面的需求,已经超越了这五年当中整个经济发展的一个速度。

智慧城市:系与上海星舟信息科技合作

认知上也与划分界定商业层级的意义在于,认知不一样类型商业的定位,关联因素与设计相结合,达到通过设计的手段来尽可能的考虑并解决商业业态在商业运营中的问题。并从传统的邻里型商业、地域型商业、地区型商业、大型商业街四大商业类型划分且在位置、消费群体、业态组合、建筑形态上区别划分社区商业与城市商业的类别。

刚才褚老师说到韩国清溪川项目时提到“回归的进步”,在像野草一样疯狂生长不停的产业里,在未来或许会有一些虽然表面看上去是一种回退,但我个人可能更喜欢用“回归”这样一个词来形容,仅限于我们价值取向的一个方向。这可能才是真正的进步。

生态城市系列:

同时就社区商业设计四大要点:社区商业规划原则;商业设计经验梳理;商铺划分原则;商铺细部设计一一解剖分析,最后对国内外具有鲜明代表性质的社区商业进行了案例剖析。

重庆旭辉 设计经理 梁毅

1)生态水处理:系与上海太和水环境合作

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不同的产品线,比如刚需、首改、再改,根据不同的时代80后、90后、00后,或者是70后,基本上也会有一个契合的点,不同年龄消费者都会有不同的触点。从人口的结构上来说,在人口高峰期大概是50-55,然后80-85,现在80-85人口的高峰期已经过去了,刚需的产品慢慢会往中高端方向走,中高端这个产品的人群其实和我们原来做刚需的人群是同一批人。人群可能变化不是很大,变化的东西实际上是他的经历、收入,还有人文上的东西。在说产品价值的时候,我认为产品价值最主要是对人理想生活改变性的塑造。

2)生态覆盖物:系与上海恒景园林合作

《社区商业全程设计价值挖掘》

JWDA骏地设计 设计总裁 胡劲松

3)生物防虫:系与上海开泰合作

付伟

两年前,在有个住宅论坛上我曾讲过,未来可能会由于价格问题小面积的高端住宅是一个明确的类型。一线城市价格的上涨非常快,最后为了控制总价导致建筑面积是非常有限。今天刚刚看到的数据,上海今年1千万以上的成交已经6000多套了,但实际上1千万的新房在市区内也就一百出头一点,但在重庆因为经济差异,这个1千万可能变成400万的概念,消费的逻辑是一样的。所以从这个角度来看,不同的城市因为总价的控制不一样,但是差不多大量的都是一百平米左右的,对当地来讲你需要几十年工资去买这样一个类型,这是我们未来几年特别重要的一个点,而且竞争会非常激烈。

通过设计创造价值,得到各方认同,达成“价值认可”,最终完成销售。

上海柏涛建筑 董事 总经理助理 副总建筑师

上海、北京动辄一块地几十亿、上百亿,不要说跟三、四线城市,整个市场竞争非常激烈。对于发展商需要快速地去完成建设,但同一时期又面临同质化的竞争,我们讲专业度、熟练度、综合度、品牌度这四样东西。完全把这四样东西都做好是凤毛麟角,但相对的做得好会有优势。所以未来房地产把这四个东西综合分做到比较高一点的话,竞争优势就会比较明显。

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在开发商特别关注的实操无的层面上去解决一些问题,是这些问题怎么解决的?带来五个案例深度剖析,社区商业价值不仅仅在于商业的去化能力,更重要的是什么?

《价值逻辑——住宅设计空间与价值》

《住宅产业中的局与术》节选

目前就是要把土地的价值提升,完成住宅产品的溢价。通过项目把企业品牌的优势和它的特点,能够再挖掘出来。在刚需市场下,成本集约型的房地产需要从定位开始就有成本控制意识,精细化操作需要一切可以产生价值的环节挖掘其价值,从几个案例下讲这五个点是从设计角度是如何做到的。

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中维国际工程设计有限公司 董事长 谢绍宁

目前所有拿新地的时候都有一个问题,就是土地基本成熟的社区利用率比较少,拿生地的情况下客户痛点是什么?做这个盘的时候客户的痒点是什么?怎么通过对客户的新地再定位和再认识,来做这个产品。

JWDA骏地设计 设计副总裁 郑士寿

通过1988-2000年1.0时代过渡到2000-2005年的2.0环境革命时代,随后2005-2010年的3.0品配套时代以及2011年以后的4.0装饰主义时代,紧接着到现在正在进行时当中的5.0绿色科技智能时代,关于未来时6.0C2B时代才是我们更应该着重要进行深究讨论的话题。

所以很多无论是设计单位还是房地产企业,其实不是在做创造地产,而是创造客户,这个也是柏涛V—P系列出发点去研究的。最后全过程设计的一体化思维,通过设计思维的改变,会使我们传统的设计会发生一个变化,最后到实施效果的改变。所以在全程化的设计里面,柏涛公司拥有三种不同经验,就是懂市场的建筑师,懂景观的设计师,懂景观的商业包装师。

JWDA公司一直以来的价值观:与客户共同成就未来!从业三十年,郑总表示最大的变化是对建筑师这一职业态度的转变,现在更多的关注力到了设计本身,从自认为最好的建筑转化为客户认为最好的建筑,建筑师的工作本质是一个针对人的服务,“人”才是主体,“人”是建筑的使用者,因此对建筑设计师有更高的要求。客户的满意度才是衡量建筑实务成功与否的一个关键因素,因此双方之间的互相理解、彼此承诺、及时有效的沟通缺一不可。

住宅业的机遇主要体现有五点:2005年以前老旧住宅区矛盾日益突出,人们开始产生选择需求;逐渐富裕起来的人们开始选择居住空间;中国逐渐城市化,二胎政策放开,人群需求量也随着逐渐增长;一些国际的户均建筑面积及人均建筑面积的对比显示改善性需求市场空间很大,并且可以大有作为;建筑是居住的机器!房地产开发都在以建筑为核心,而不是以人为本,这也许是中国房地产目前最需迫切转变的拐点,解决基本需求,衣食住行、空气、食安、水源等问题一切息息相关的问题都应该被关注!

同时,现场来自万科、正商、建业、大河报等多家单位的与会嘉宾也对漫谈话题各抒己见。

关于设计的价值在哪里?他总结到“理性做事情,让感情去思考,最终实现产品的销售价值”,设计的价值就是尽可能拉大最终使用者认为的和原材料的差距。从科学的角度上,实际是可以证明它的存在,除了眼、耳、鼻、舌、身,意是最重要的,这些都是我们所谓的设计产生溢价,艺术产生溢价的场所。源于对设计价值本身来源的一种态度思考,郑总倾力讲诉作为建筑师所经历的一些项目。

伴随着房地产C2B时代的带来,如何打破传统开发企业的B2C模式,通过商业流程的创新,让用户回归甲方的地位,开发商回归到服务商的角色,为此,用户与开发商之间需要一个连接研发平台,及众望所归的“C2B模式”应运而生。既能个性定制、又能规模定制;通过产品的多样化、模块的合理性、体验的差异化、物业的个性化、最大限度地满足不同需求,这就是房地产C2B的精髓。

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绿地集团 重庆公司 景观设计师 张袁亮

购房者呼吁的定制化住宅是一种变异的定制概念,也是对别墅定制概念的衍生。通过购房者联合起来向开发商定制,使其成为一种边界、可行而且还能降低成本的方法。定制宅院会是未来豪宅的发展方向。

郑州万科 副总经理 许沈波

地产现在面临最大的问题不是去开发新项目,而是去消化现存的一个存量。所以设计院也正面临一个问题,就是设计重新返工,这也是我们的反思。

在C2B的房地产开发模式中,定制平台化的公司将是未来开发模式中最大的受益者和资源的拥有者!我们不妨静下心来,做出真正满足人们需求的产品,关心人们的健康、延长居民的生命线上做出姿态,运用C2B模式,满足用户个性化需求,这也许就是住宅产业应该采用的战术。

万科的特点,其实跟其他所有的地产公司有非常大的不一样,就是我们在各自做各自的事情,就像说的V—link是整个万科的北京区域推出来的一个概念,那么这个概念是基于一个大社区的基础上,把例如创业啊,学习啊,生活啊,其实和人相关的所有的这些活动,能够做一个平台和整合者,这样的方式,让社区不仅仅是一个住的地方,更是一个创业,或者说工作、娱乐、学习,甚至比如说后面有养老,这样的一个多元化的集合了人的所有活动的这么一个平台,我们把这些东西,所谓V-link就是联系起来,用这种方式打造一个和原来不一样的社区。这个是北京区域的,其实整个万科的其他区域也在做类似这样的事情,就是说我们目前华南,所谓华南应该就是以广西区域为主的这么一个大片区,整个华南目前的最大的学习和培训的,这个学习培训是什么呢?类似于像冬令营啊、夏令营啊,类似于社区的学习教育,这样一个市场,目前整个华南区在做这样一个事情,当然这也是基于社区本身做这个产品。比如整个广东区域我们有一系列的万科化的产品。原来的住宅我们叫万科家,刚才说的教育培训叫万科属,办公,万科云,其实和北京区域的V—link差不多,但是因为万科确实是一个完全不一样的企业文化这么一个公司,所以都属于各自在发挥各自的空间,因为我们觉得就像到了互联网的时代,以一个庞大的集团去主导和统一指挥所有公司去做一样的事情,其实本身就是一个特别没有创意的事情,所以呢,整个万科集团,无论是不同的区域,还是说各个一线公司,我们也不在不断尝试我们一些跟社区,整个人的活动相关的,所有的行业相关的,所以我们现在把建筑在我们生命,后面又加了一句构筑城市吧,赞美生命、构筑城市,其实也是这样一个道理,就是说这是一个平台,我们需要联系在一起,有这样一个定位。当然我们本身也不断地摸索,不断在前进和思索,这也是目前来讲我们的一点小小的探索吧!

首先是产品本身,产品本身应该立足于人,所以去存量化挖掘的一个产品价值点就是人性化。

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第二个引入很新鲜的科技,所以智慧城市也作为产品的价值点去推,目前在办公上会做得多一点。

《白银时代全面溢价》节选

正商地产 总建筑师 马晅

第三个对于销售提高客户的体验,让客户感受未来的价值点。

上海柏涛成都事业部 副总经理 姜海涛

实际上从现在的这种形势来看,我自己认为真正的房地产这一块的发展,可能再有五年、十年,就不会像现在这样了,估计万科再过十年以后,中国的房地产城市进程已经差不多了,尤其是一二线的进程,三四线的房地产基本卖不动,尤其是建业这一块,体会是最深的。正商还好,基本上都是在郑州市区里面的房子比较多,当然我们做的以刚性的需求的房子多,但是我觉得呢,可能真正以后的发展起来,应该是物业,怎样把物业给做好,实际上正商现在的物业做得并不好。怎么样把物业商业给做起来?实际上我也在给我们的同事们讲这个,就是如果一个物业,就像我们现在正在做的一个项目,我把小区的入口作为一个入户大堂式的入口,入口大堂里面,可以把各种各样的日常的用品啊等等这些东西,所有的生活用品、必需品,摆在大堂里面,让业主回家的路上,路过大堂的时候,再建一些APP平台啊这些智能化的东西,让他路过以后点一下,保安或者谁给他送过去。现在我在做这样一个完全智慧的,就是我在家里想要什么,通过平台就可以让送过去。实际上正商在郑州大概应该有几十万的用户,几十万的用户呢,比方说成立一个配送中心,大米进最好的,什么东西我都用最好的,什么东西都从厂家进,这样的话,业主肯定还是相信物业的,如果一个是商业、一个是物业,他肯定还是相信物业,商业的你保障给他怎么样,他肯定还很难信,但是你物业上你要是骗了他,他可以很容易地找到你,如果再利用这一点,再把物业费按期的打到,你办一个卡什么样的,再打到卡上,等等预付费这种,也可以,实际上慢慢的物业以后是最赚钱的了。

广州富力地产有限公司 副总经理 侯文熹

通过黄金时代至白银时代的转变,居住社区规划已经发展经历了四菜一汤——漂亮总图——产品论——体验式——宜居论五个历史阶段,由此可见成都市场由本来的产品论过渡到体验式。由此对设计公司的要求也有原本阶段内的量变逐渐升级为跨越阶段的质变,更高的要求也需要更多地沉淀,升级和总结了。

我的理解应该是再过十年以后,不是房地产的天下了,是物业的天下了。

以富力的主战场在大学城为例,我们经历了黄金时代,现在进入白银时代以后,大学生也存在大量的积压,我们考虑去存化主要以市场为导向。大学城主要是缺人气,规划是教育、商业、居住混合,实际上房子空置率很高,这就导致大学城的发展确实不如展望的那样,人气严重不足。

2014年,成都房地产在理性市场环境下,投资客纷纷却步,自住成为市场终极主流;2015年,当一个粗放时代结束,迎面而来的是理性与成熟,这样才会迎来品质的高峰,即表面是弱市,实质是趋向成熟与规范,体验式+品质自住的白银时代正踏步而来。

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针对这个情况,采取商业调研,把商业进行分解,按市场价格的接受度去划分,就变成了商场就是以相当于化整为零,都是以小铺的形式,而在设计上要求设计公司小铺也要便于合成大铺,并且在商业上跟大学城的主旨相适应。沙区是教育强区寻求突破,教育这块培训跟相关的官方的或者半官方的合作,寻求突破点,度身制作。结合大学城的概念新思路,并且政府对大学城进行引导,使两个假期不会变成空城。所以大学城除了学校以外,还需要有第二个产业来支撑。

刚需市场下,成本集约型房地产开发,需要从定位开始就有成本控制意识,精细化在一切可以产生价值的环节挖掘其价值,柏涛将其分成五个溢价模块进行分析,即主题溢价;土地溢价;产品溢价;形象溢价;营销溢价,借助生产工具及实际案例,消除专业隔阂!

建业住宅集团 产品研发中心总监 朱东宇

JWDA骏地设计 重庆公司总经理 何昕

这是一个最好的时代,也是一个最坏的时代;这是一个光明的季节,也是一个黑暗的季节。让我们一起享受这个时代。

实际上我们在考虑商业的时候,也是一种以终为始的思路,我们在研究业态,在研究整体的空间布局的时候,这个都是一些常规动作吧,实际上我们更多的是关注人的需求,就像刚才讲到的,就是我们的PPT里头其实谈到了很多,就是人在精神方面的需求,和对场所的体验。其实这些都是我们在工作中更多关注的未来发展的趋势,这个我也有一个认同感。

骏地设计有一个战略愿景,就是做甲方值得信任的伙伴。什么意思?就是要解决客户的苦衷,帮他找到客户,现在客户的需求在变,消费越来越成熟和理性,而且对买房子的事情变得越来越疲劳,所以要找到触点的前提,比如就像刚才张总说的,不仅是买房子,更是提升服务来满足客户个性化的需求,所以根据自己专业性敏感的分析,分析更多客户的一种潜在需求,抓住服务、可变性、高度的个性化,通过设计达成一种溢价、卖点。并做很多分析、调研工作和研发工作,所以现在的设计在去存量化的阶段绝对不是像以前,现在设计师应该跟地产商在同一个利益平台上,形成非常紧密和不断互动的战略合作伙伴关系更加重要。

嘉宾讨论节选分享——价值挖掘

实际上我们当看到每一个环节,或者每一个细节的时候,可能更多的就是看到人的需求在这个空间里你到底能得到什么,或者是阶段性的能够,因为任何社区也好,商业也好,它都是成长型的,它在未来的若干年以后,它会在一个发展和生长的过程中。实际上人的互动吧,人在这个空间中的行为,也在创造着空间未来的发展模式。我们现在预测未来的社会是什么样的,未来人的需求是什么样的?也是立足于过去、立足于现在人的需求,所以从这个角度来说,我们现在正是在一个转折的时代,也是在一个对过去的信息和未来的发展趋势的一个思考,现在正在一个漩涡中,就是时代变革的漩涡中,所以我觉得,在这样的一个契机,能够组织这样的讲座和沙龙,还有包括能够有不同的专家从不同的角度探讨这个课题,是非常有意义的。刚才我们设计师从建筑设计角度,回顾他那些基础数据,回顾设计体会,还有包括和甲方的互动,还有更早的专家是从经营或者营销的角度,还有开发商提到了物业的重要性,我觉得这些方面其实都是缺一不可的。

《互联网+时代——社区商业价值设计》

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从建业公司的角度来说,可能从它的整体来说,我们现在也在尝试怎样和互联网接轨,怎样建立大服务体系,而且怎样在产品、品牌,就是能够关注普通人的需求。我们已经在这个行业里已经开发了20多年了,在未来的这个趋势中,怎么和这个社区的需求接轨,我们现有的硬件的基础上怎么样增加更多的软件的措施,这种衔接方面也是目前,或者是今年吧,我们在这方面的探讨,或者是追求比较多的去考虑的一个方面。

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(左起:杜全利、张灼、王翔、姜海涛、邝海、熊健、郭卫东)

我们建业实际上有自己的农庄,也有自己的绿色基地,同时也是在教育的这个领域里头,有很多这方面的思路和实践,包括自己的幼儿园、学校,建业这方面相对来说,我觉得比较接地气,在这个方面的建筑和开发比较容易把企业已有的资源整合。包括建业的艾美酒店,和艺术设计方面的衔接,也有一个突破,或者是能够达到自己的一个标准。从这个角度来说,我觉得这都是我们在社区商业开发中的一个资源,和起步的一个积累吧。我觉得未来我们也会更多的关注这方面的人性化的追求,而且,也非常希望能和同行一起,和我们的设计师、上下游多方的行业内的从业人员吧,一起来做新形势下的实践和探索。

金科地产董事会办公室 产品研发负责人 文斌

上海柏涛成都事业部 副总经理 姜海涛

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在当前时代背景下,社区商业的现状已达成基本共识:商住配比失衡;商业地产溢价空间有限;产权分散,同质经营惨烈。反观互联网+的现状下大势所趋,互联网思维的应用更为重要,价值方式已然发生巨大变化,越发受到青睐。

一个时代的发展最主要的原因在于它和同业之间竞争的关系,开发商要去挖掘点一定是它的竞争伙伴很难去达到的一个点。比如说做了一个户型,现在资讯的发展也许可以在第一个楼盘里套用,但很难在系列里面套用,因为旁边人都在参照它,这个就没办法作为开发商的溢价点,这个太容易被复制。我们说万达很难被复制,因为它背后有很多东西是别人很难学到的,那些可以被溢价的,一定是同行短期内难以被复制到的东西。

河南建业商业地产经营管理有限公司 助理总经理 兼商业研究部经理 王东艳

互联网+时代社区商业发展的方向是什么?社区的核心要素是“人”,中国人口趋势已经发生翻天覆地的变化,人口红利衰减,地产的投资价值将逐渐弱化。随着人口趋势的变化,住宅的趋势性发展将影响商业资产的投资价值。围绕人的需求,与其他主题紧密契合,纳入数据体系中,共同实现估值提升。形成估值的最终目的不是资本退出,至此才能形成互联网+时代社区商业价值设计的闭环。

志达房地产 总建筑师 熊健

建业勾画了三条产品线,但是在这个产品线不断的研讨过程中,我们也在探讨说,到底什么是社区商业,我怎么觉得购物中心其实也是社区商业呢?

仲量联行战略顾问部 负责人 马丽华

我觉得每个城市都不一样,成都的心态是不追求高端上档次,是种非常健康的心态,更多追求的是一种生活的质量或者是内心的平衡,所以说从成都本土的住宅开发来讲,怎么样去迎合成都人本地人的消费习惯和心态,不一定做的非常高大上,但是一定要舒适,成都人非常讲究环境和品质,特别是环境质量,这一块我觉得咱们成都本身自然条件,气侯,喜欢交朋友等优势。要挖掘的话,户型来讲大同小异,人的这种基本的生活习惯都是一致的,成都更侧重于舒适性和环境,所以环境做好了,住宅、绿化、景观作为一个重点来说的话,成都是有比较大的优势。

带着这个问题,它已经从传统的百货过度到购物中心,已从购物中心到邻里生活中心定位的转变。最新大家又提出来生活方式中心,它可大可小,建业服务的过程中发现,大家对商业的需求已经延伸到不仅要满足物质的需求,同时还希望追求他精神层面的需求。就是大家已经从场馆到场所的这么一个追求,从物质到精神的这么一个过渡。那么我们的商业要给大家提供什么样的产品和服务呢?我认为我们的商业应该给大家提供,让大家的生活更美好,这也是我们建业商业公司,我们团队的一个共同追求,让生活更美好。提到这个让生活更美好,是我们的目标是让建业的物业,能给大家提供全产业链、全生命周期的商业地产、商业产品和服务。

互联网+还在研发摸索和探索中,延伸到地产里面可能第一个就是与社区商业延伸的一种方向。一种产品的类型就是以众创空间、孵化器,这些是现在最流行的,也是政府时下最喜欢招的类型互联网+的产品类型,比如潘石屹的3Q。在整个互联网背景下,办公类型的可能更突出一点,在深圳、上海有这种创新意识。重庆这块还没有这么多创新型企业,可能70%-80%都是在当地的企业中去寻找,如果真能存活下来,确实需要比较专业的运营和时间的积累。

当然,整个全国的市场来讲,工业化、信息化的趋势都是一致的,随着住宅科技的发展,未来都是一致的。我想讲关于人本身的心理感受,特别是成都人休闲的心态上,比其它城市的人更加看重,包括社区的配套以及商业,休闲和生态的概念可能也会比其它的城市更加关注一点。

通过20多年来产品的研发,回归到产品的功能上,我们认为它首先要满足大家基本层面的生活追求、物质追求,也就是大家提到的,传统大家看到的商业。那么同时,我们也要给大家提供他希望他社交的平台,它是一个能够给你提供亲朋好友欢聚的场所,同时我们也希望把我们业主资源整合起来,有关联的建业的内部的客户和外部的客户,包括这么多年给我们有关联的朋友,各界的朋友,包括政府官员,包括我们在座的每一位,希望能给大家提供一个事业上共同发展的平台。那么这是我们建业对社区商业的理解。

重庆金尚商业策划 总经理 刘剑

中维国际工程设计有限公司 副总建筑师 V2工作室主持 王翔

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我们在这儿做论道的同时,万达已经在巴南卖出去很多铺了,巴南的龙州湾新区万达还在那儿卖十几万方的商业,龙湖可以在成都的郫县可以卖掉一个70万方的商业。所以很多东西我们不能去做而论道,要真的研究。

中文里面有一个词“价值”,英文有一句话“价格永远不代表有价值”,我觉得我们在这里谈论最重要是如何去深挖产品的价值。价值自身来讲,刚才谈到了成都闲适的生活理念和习惯,我是地道的成都人,我很理解成都的生活模式,生活情节,甚至我认识的很多熟人他们可能现在还是住在那种条件并不是特别舒适的小区里面,但是并不代表他们没有能力去改变,只是他们可能就习惯了这种方式。

大河报 副主编 齐岸民

作为乙方来说,做设计的出发点有三个方面,第一个是对城市的回归,刚才提到了很多关于本土化、本地化、民俗化跟四川本身的一些风土人情接轨的想法,但是我认为在做地产产品的时候有一个悖论,就是每次做住宅小区或者商业的时候喜欢把自己圈起来,当我们把自己圈起来的时候,再讲风土、人情、城市环境,其实这个概念有点儿怪异了。因为在营造自己的世界,但同时要讲跟本土的接轨,就不难解释有这么多川西风情的东西,有这么多文化概念的东西提升出来,以一种非原真的建造方式去建造出来。我认为在我们的黄金时代的时候消费都是快速的,然后进入白银时代的时候,中国特有的方式会回归。

个人其实有点反感在居住小区周边建很多商业用房,我觉得“死亡”最多的也就是这个社区里面商业店铺,他们的死亡率,我是从他们经常更换他们的门头,或者是电话转听得到的,我统计居住小区门店房的更换率,至少达到50%。

价值其实最重要的是城市,我去了70多个城市,40多个国家,因为做设计就很关心每一个地方房产的价格,我发现比如在日本,一条街与一条街之间房产价格相差是非常大的,是不是可以考虑在未来将我们的思维重点回归到城市上,如何能够营造一个更加宜于人居的,公共空间真正让人停留的城市,这样的城市功能更加的完备,小区更加的符合,这样的思维模式下是不是会造成一个街区整体价值的改变和提升?我觉得这是值得我们思考的问题,包括万达在做很多大地块操作的时候,其实它也营造了一种社区的生活模式,而不是注重一个小区的思维模式。

社区本身建设,在建设设计商业区时是要引起思考的,它是纯技术问题,最大的定位是要在所有的居住区建商业这个问题,我觉得没必要,尤其是像郑东新区那一块,每个小区都是连着成片成片的,其实有一个小区有完整的体系,你就可以满足了。因为我们从这个小区到那个小区,其实就是50步,但是每一个小区都建了完整的体系,就造成了商业的死亡。其实这种诱导,商业开发的诱导,我觉得不是很合理。

第二个我认为设计方可以提升很重要的解读,除了对环境的解读以外,就是对建筑本身的解读,现在很多建筑未来的可变性是很强的,比如80、90平米的房子进入之后觉得很小,当具备更多弹性的时候,就可以让我们的使用者更有弹性,更适应年龄阶段的使用它,可以真正保持整个街区,整个地段的城市活力。

这是我的观点,因为商业就是商业,它和住宅混搭在一起,我觉得总是不符合人类的精神需求。设计师应该将来更多的是精神产品,能融入到我们的所谓的社区商业地产开发,所谓的精神产品,它也不完全都是艺术产品,至少它能够符合人类对精神上的一种需求,因为现在已经不是满足空间住宅的,它有活动空间的需求。我觉得设计师为什么会遇到一些尴尬,在地产设计,不管在其他领域设计,我觉得中国的设计,包括很多人设计,都有一个大的战略上的误区,就是我们忽略了对本民族中国性的理解和引入和导入。有很多的案例,比如说法式的、地中海式的,还有一些美式的,我觉得这真的没必要,美国人也不会喜欢到了中国看到美式的建筑和美式的风格,就像我们去美国,也不想看到中国的山寨品一样!我觉得中国的建筑师和开发商,就要立足我们中国的东方精神的设计,来完成我们对设计、对商业的转型。

最后一点可深挖的是一种发展的眼光来看待地产产品,其实最终决定的是我们对生活的需求。我们在没有注意雾霾的时候可能已经吸了五年霾,当我们真正注意到的时候有很多的净化产品,有很多除霾产品进入到我们的生活,地产产品能不能够在我们还没有注意到一些对于我们来说很重要价值元素的时候,把健康、节能、生态理念融合其中,走在市场的前端,当我们反应过来,这个东西原来有这么大价值的时候,我们的价值已经创造出来了。

另外我觉得大家很焦虑,这个时代很焦虑,就是都在谈互联网,谈很多的创新,在这个阶段上,是要顿一顿的时候了,我们不需要那么快,越快国人会越来越迷茫,生活不需要那么快,因为人就是个动物,他就有两种可以满足:一种是物质的满足,一种是精神的满足,你再变,还能变到把我们的物种给改变了吗?我觉得改变不了,其实我们不用紧张,还是要做功课,不管是地产商还是设计师,深入的,往深处走。这个深入是一个民族的民族性,它就是祖先给你留下来的这种根脉,那种血脉你是隔断不了的,你是吃五谷杂粮的你就是吃五谷杂粮,所以我们的地产商今天来谈这样一个问题,应该是从更大的人生哲学的角度来理解,我们是不是要怎么去求变,而不是从技术上怎么去求变。

广亩景观 执行董事、总经理 张灼

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我们已经不能靠一两招获取消费者了,现在必须是组合拳,必须要把你所能做到的层面全部做到最好。就地产项目来说很多公司都可以做到,刚才提到的地段、户型、还有风格等等很多公司都可以做,但是作为设计者来说,要挖掘出来这里面的共性东西,不管是成都还是上海,也可能地域,生活习惯不一样的地方,但是对于生活品质的追求,对于家里老人、孩子的关注这些方面没什么太大的差异,而且我们现在看到成都越来越国际化了,比如说太古里我们是眼睁睁看着建起来的,所以不管是审美,还是需求上和上海有很多共性的东西,设计所要做的是共性的东西做到最好,然后做到对待一个项目的时候,从业主的角度出发,看有什么样的东西是可以发展个性化的,才具有竞争力,把这个做到极致,这个是每个项目都有自己特殊的气质,关键是如何把这些气质和优势发挥出来,我觉得是一个设计师做设计最好的逻辑。

↑左起 黄凯 付伟 盛随兵 马晅 王柯翔 杨东岳 齐岸民 朱东宇 王东艳↑

成都万达商业广场投资有限公司 成都万达酒店投资有限公司 副总经理 郭卫东

随着中原经济建设进入全面实施的新阶段,河南,将成为中国下一步经济发展的重要增长点。在这历史性的机遇面前,地产线愿搭建平台,携手更多建筑设计单位走入郑州,助力中原人实现自己的幸福人居梦想。

从商业地产来讲,其实面临的竞争和压力是要明显一些,住宅来说可能在很长的时间段里面可能会有一定的规模,但是可以看得到的商业变化会大一些,尤其是一些新的经济模式及经济组织,包括电商这一类的影响是比较大的。所以整个的变化我觉得是正因为有很多的不完美,所以才有更多的需求。

商业也是如此,早先街铺到现在购物中心可能占主导,可能再往后会变成楼宇经济的模式,它可能会跟新的共享经济的一些模式有结合,体验店是一种做法,仅仅做展示,不做交易,这样的情况在金牛万达广场里面就有。不是说一定要黄金位置,因为服务的产品和内容不太一样,对整个设计来说也有一些新的影响。

另外,这一两年看到一些新的政策是关于住宅的一些税收农商行发生了一些变化,以后会更倾向于某一个方面,会有一些不同的方向,我想说的是除了从技术层面考虑,从其它经济模式影响的考虑,尤其是在国内跟一些产业政策的引导是有非常强的关系。

另外刚才提到了类似于电商优步这样的公司,定制产品从设计师来看,从行业来看也是不太一样的。为什么万达想转型?拿大船和小船来形容,如果一个企业做大它吃水一定深,现金流相对来说比较大,才能够往前冲,定制会变成一个大规模的行为,企业要做的话,还有一段时间,但可能相对来讲利润也丰厚。尤其是中间环节更多的话,要大规模市场化标准运作我觉得也不一定,要分门别类。

为什么买不到合适的房子,哪怕是设计师都觉得我理想中的房子不是我现在住的样子?因为不能形成生产规模,就不一定形成有效的东西。

另外,从个人的角度来讲,或者从设计的角度来讲我觉得不用跟最新的潮流,也不用做利润最丰厚的市场,做好最擅长的那一块是最有效的,因为任何一个市场都有需求,只是说在这个需求里面是不是足够的好,能够最好的满足。

第二个是学习能力的问题,如果基本面够了,做不同的取向也是可以的,在变化当中更多反思和寻找自己合适的突破点可能更有用,也许会觉得不是跟着别人走,更多的发现自己也是最好的选择。

招商商置公司成都大魔方、花园城商管 项目总经理 邝海

首先不管是住宅,还是商业地产,我的感觉其实价值的最关键点要想明白什么是价值?或者房地产这个词怎么样理解?我个人觉得在中国现在的环境下最有价值的不是房产,是地产,是地。房子在中国目前的修建水平和产品标准下其实带来所有的溢价是因为地价溢价,而不是房产本身的溢价。

第二个问题如果现在要考虑到房产本身溢价,它的价值点是什么,我们怎么去挖掘?从商业地产也好,还是住宅地产也好,最关键的一点是我们之前的产品是模式化的,没有细分。反过来看今天的住宅,无外乎这些词:刚需、首改、豪宅,购买的人群是不同的,设计师自己对建筑师的理解更喜欢的是品质,而作为一个公司老总更关注另外一方面,实际上同样是在买豪宅,关注品质或者关注房产的价值一定是不相同的,但现在所有的产品,例如豪宅,一是环境景观、二是配套,三是户型有多大?但是之后我们有没有真正量身订作,或者说我们在考虑产品的时候考虑族群的人让他们生活在这里。

70对生活的需求满足最基本的穿衣吃饭,到了80、90、00时代来临的时候我们发现他们是个性的,而且是形成族群的。反过来说到商业地产,商业地产在成都我觉得是一个最好的时代,也是一个最坏的时代,这两句话在成都做商业我感受最深就像刚才郭总说的,只需要做大其中一部分的点,超越这个区域别人做的我就成功了。

一句话总结

张灼:产品的价值创造来源于我们对需求的解读。

王翔:价值最终的体现来源于“境”,这个是“境”不止是城市环境,还有建造环境,要有真正具有价值的东西。

姜海涛:价值的挖掘是一个系统的工程,而且这个工程在一条路上不停的走,只要方向对就对了。

邝海:只有能打动目标消费者,引起共鸣的这种价值点才是价值,其它的都不是。

熊健:未来的房地产不仅仅是房子本身的硬件,价值挖掘还要关注房产和房产之外人的各种需求和服务。

郭卫东:个性追求当中去发现一些商业化的模式,然后迅速的做起来,可能你在这个基础上往另外一个方向做努力,就脱颖而出了。

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