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国土能源部院长与住建部司长眼中的去仓库储存

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国土能源部院长与住建部司长眼中的去仓库储存

新华社北京1月8日电化解房地产库存,与化解产能过剩一起,名列中央经济工作会议部署的五大任务。从年底召开的全国建设工作会议到8日结束的全国国土资源工作会议,住房和城乡建设部部长陈政高、国土资源部部长姜大明,“房产总管”、“地产总管”眼中的“去化”任务是怎样的呢?

1月7日,一年一度的全国国土资源工作会议在京召开,总结2015年,部署2016年。

去库存:政策全方位、立体化

在部署2016年国土系统的工作方向时,国土部部长姜大明在会议上特别强调,要围绕去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板,寻找国土系统和结构性改革的接口,全力攻坚。

“要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革,把去库存作为房地产工作的重点,建立购租并举的住房制度。”陈政高给出的措施是全方位的:大力发展住房租赁市场,推动住房租赁规模化、专业化发展。进一步用足用好住房公积金。继续推进棚改货币化安置,努力提高安置比例,今年新安排600万套棚户区改造任务。实现公租房货币化,通过市场筹集房源,政府给予租金补贴。改进房地产调控方式,促进房地产企业兼并重组。进一步落实地方调控的主体责任,实施分城施策、分类调控。

有关去库存,姜大明称,综合考虑房地产去库存和加快农民工市民化进程,实施有保有压的用地政策。

陈政高的“分城施策、分类调控”,与姜大明的“有保有压、有保有控”,异曲同工。

根据房地产库存情况,姜大明称,十三五期间,国土资源系统要创新新型城镇化要求的用地管理,加强建设用地分类管控,坚持有保有控。实行城镇新增建设用地指标与农业转移人口落户数量挂钩,保障1亿左右农业转移人口在城镇落户,对土地利用粗放低效的城镇严格限制新增建设用地规模。

“去库存方面,要综合考虑房地产去库存和加快农民工市民化进程,实施有保有压的用地政策。”姜大明强调,创新适应新型城镇化要求的用地管理,加强建设用地分类管控。改革土地计划管理制度,实行三年滚动编制、按年考核调整。围绕支持新型城镇化建设,实施区域发展“四大板块”和“三大战略”,加快年度计划下达和建设用地审批。

落实“人地挂钩”政策

“坚持有保有控,实行城镇建设用地新增指标与农业转移人口落户数量挂钩,保障1亿左右农业转移人口在城镇落户,对土地利用粗放低效的城镇严格控制新增建设用地规模。完善和拓展城乡建设用地增减挂钩试点。”他说

中央经济工作会议将“去库存”列为今年经济社会发展的五大任务之一,针对去库存任务,国土部也配合出了药方。

去产能:抱薪救火不如釜底抽薪

房地产库存在不同城市间存在分化形势,也和此前的宅地供应规模密切相关。

住房就要占地,占地后就需要水泥、钢铁,而水泥、钢铁建厂更要占地……两大“去化”任务中,去产能与去库存的链条关系是明摆着的。不解决产能过剩,去库存犹如抱薪救火:水多了加面、面多了加水。

根据中国土地勘测规划院数据, 2009年-2014年,全国城镇住宅用地面积累计增幅为23.0%,与全国城镇用地总增幅基本接近,且增幅由2010年的5.3%下降至2014年的3.6%,呈放缓趋势。自2011年起,中西部地区的城镇住宅用地年度增幅维持在5%~6%左右,均高于东部、东北地区的年度增幅。

“结构性改革的重点是化解过剩产能,当务之急是处置‘僵尸企业’。”姜大明态度明确:国土资源部门要在政府领导下,制定配套政策,盘活企业存量土地,促进“僵尸企业”分类有序处置,稳妥安置分流下岗职工。“当前,要以煤炭、钢铁行业为重点,加快去产能步伐。国务院决定,三年内对煤炭、钢铁新上项目,一律不得核准、备案,各级国土资源部门要严把土地供应关口,切实做到守土有责。”

自2009年至2014年间,对于不同规模城市,其住宅用地的年度增幅基本呈现出“小城市>中等城市>大城市>特大城市和超大城市”的特征。因此,对于房地产库存较多的地方,姜大明称,要减少乃至停止商品住宅供地。

民生为大:去杠杆、加杠杆

根据财政部的数据,前10月,国有土地使用权出让收入23043亿元,同比减少10936亿元,下降32.2%。

耐人寻味的是,在去产能、去库存之外,姜大明还强调了第三个“去化”:去杠杆。

对房地产库存压力过大可能存在的地方土地收入减少等问题,姜大明也表示,国土资源领域风险比较集中,土地出让收入减少和违规土地抵押处置,可能诱发政府债务和金融风险。必须加强风险源调查研判,提高监测预警能力,坚决守住不发生区域性、系统性风险的底线。

“国土资源领域风险比较集中,土地出让收入减少和违规土地抵押处置,可能诱发政府债务和金融风险。必须加强风险源调查研判,提高监测预警能力,坚决守住不发生区域性、系统性风险的底线。”

农民工市民化被列为去库存的有效手段,2016年国土部将综合考虑房地产去库存和加快农民工市民化进程,实施有保有压的用地政策,对没有完成闲置土地处置的地方相应扣减建设用地计划指标。

如果说土地抵押方面要“去杠杆”的话,百姓买房租房修房方面,去年以来一直在合理、有序地“加杠杆”。以公积金为例,四次降低贷款利率,进一步减轻购房者还贷负担;推进异地贷款,进一步支持住房消费;增加贷款额度,进一步提高使用率;降低首付比例,进一步福利中低收入家庭;放宽提取条件,进一步惠及租房职工,缓存工作扎实推进,进一步提升缴存质量。

姜大明表示,实行城镇新增用地指标与农业转移人口落户数量挂钩,保障1亿左右农业转移人口在城镇落户,对土地利用粗放低效的城镇严格限制新增建设用地规模。

特别是去年末,国务院法制办向社会发布《住房公积金管理条例》并公开征求意见和建议。这是条例时隔13年首次“大修”,从缴存、提取、增值收益使用、风险防范等多个方面进行了条款修订。

北京荣邦瑞明总经理陈民告诉21世纪经济报道记者,一直以来中国的城镇化存在土地城镇化快于人口城镇化的状况,当前房地产分化的状况以及部分地方城市存在的房地产过剩现实根源在此。落实城镇新增用地指标与农业转移人口落户数量相挂钩,也是解决当前库存和户籍制度改革的系统性方案之一。

“有减有加”,是市场之道。有加有减,有去有来,2016值得期待。

国土部还将分类推进城市开发边界划定,对特大城市、超大城市和资源环境超载的城市,加快划定永久性开发边界,形成空间硬约束,其他城市可以分期划定,促进集约发展。

创新企业用地方式

除了聚焦“去库存”,国土部2016年工作的另外四大着力点是去产能、去杠杆、降成本、补短板。

当前中央正着力加强供给侧结构性改革,促进经济结构调整,提升经济运行质量,稳定经济增长。而土地利用结构与产业结构高度契合,要实现产业结构调整,就要同步优化土地利用结构。

在1月7日召开的全国国土资源工作会议上,安徽省国土资源厅厅长孙爱民表示,国土部需要进一步加强土地供给侧政策研究。在控制建设用地总量的前提下,调整现行行政色彩浓厚的土地供应政策,充分发挥市场的决定性作用,出台“去行政化”的土地利用供给政策,激发市场内生动力。引导“僵尸企业”用地加速优化重组,为调整优化存量建设用地空间布局和结构,以及促进产业结构升级提供制度供给。

在部署2016年国土系统如何化解产能过剩时,姜大明也特别提到,结构性改革的重点是化解产能过剩,当务之急是处置“僵尸企业”。国土资源部门要在政府领导下,制定配套政策,盘活企业存量土地,促进“僵尸企业”分类有序处置,稳妥安置分流下岗职工。

针对如何降低企业用地成本,国土部将要研究降低企业特别是实体经济企业用地成本问题。要合理确定地价水平,防止企业用地价格过快上涨,以及加重企业用地成本。要创新企业用地模式,鼓励采取长期租赁、先租后让、租让结合等出让方式,降低企业用地成本。对利用存量土地、荒废地开垦技术改造项目的企业,加大土地政策支持力度,促进企业转型升级。

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